Prélèvement à la source, revenus locatifs et travaux en copropriété, quels changements pour les copropriétaires ?

Au 1er janvier 2019, la France devrait enfin s’aligner sur les autres pays européens, et pratiquer le PAS, selon un taux d’imposition préalablement calculé en fonction des déclarations de l’année 2018. En somme, cela va revenir pour les copropriétaires bailleurs par exemple, à régler en 2019 un impôt calculé selon les revenus perçus N-1 ; dans ces conditions, quid des pertes de revenus locatifs, liés à une vacance ou un impayé ? Et pour les travaux réalisés en 2018, la déduction sera-t-elle encore possible ou bien vaut-il mieux les reporter ?

Le cas du copropriétaire non-bailleur

Le copropriétaire non-bailleur n’est impacté par les nouvelles mesures fiscales qu’en ce qui concerne les travaux qui donnent droits à des « crédits d’impôt », appelé aujourd’hui le Cite (Crédit d’impôt pour la transition énergétique) ; ce dernier regroupe l’ensemble des crédits d’impôts auxquels il est possible de prétendre, à condition d’être locataire ou propriétaire, d’entreprendre des travaux permettant une économie énergétique et que le logement concerné par les travaux soit une résidence dite « principale », achevée depuis plus de 2 ans. En 2019, le CITE prendra la forme d’une prime versée à l’achèvement des travaux : ce crédit d’impôt est de 30% du montant des travaux, plafonné à 8000 € pour une personne seule, 16000 € pour un couple en cas d’imposition commune, avec une somme allouée de 400e supplémentaire pour chaque personne à charge.

Quels sont les travaux qui ouvrent droit au CITE depuis le 1er juillet 2018 ? 

Les travaux d’installation et pose des éléments suivants peuvent donner lieu à l’application du CITE : systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude performants (ex : Chaudière à condensation Chaudière à micro-condensation), menuiseries extérieures et volets isolants (supprimé depuis mars 2018*) (ex : Fenêtres ou portes fenêtres (bois, PVC, Alu)  – matériaux d’isolation thermique des parois verticales (murs) (ex : murs en façade, ravalement de façade, isolation par l’extérieur ITE) – matériaux d’isolation thermique des sols (planchers)  – matériaux d’isolation thermique des parois inclinées (toitures terrasses, planchers de combles perdus, plafonds des combles), isolation thermique des toitures terrasses (par l’extérieur)  – équipement de production d’énergie utilisant l’énergie solaire (système de chauffage solaire combiné ou chauffe-eau solaire) – équipement de chauffage ou de production d’eau chaude fonctionnant au bois ou biomasses (Chaudière fonctionnant au bois (pellets…) dans la limite d’un plafond de 3000e ) – réalisation d’un diagnostic de performance énergétique (Ne sont pas compris ceux réalisés dans un cadre réglementaire (obligatoire en cas de vente de maison par exemple) – systèmes de charge pour voiture électrique (Installation individuelle et collective dans le cadre d’un syndic de copropriété).

A noter que les ravalement de façade ne donnent pas droit au CITE sauf en cas de travaux d’isolation, le CITE est alors plafonné 150 € TTC / M² en cas de parois isolées par l’extérieur et de 100 € TTC/m²  en cas de parois isolées par l’intérieur (matériel et pose). Les travaux de rénovation des fenêtres quant à eux ne donnent plus de crédit depuis le 1er Juillet 2018.

Que va-t-il se passer avec le prélèvement à la source ?

Avec la mise en place du prélèvement à la source, les crédits et réductions d’impôts continueront d’être pris en compte dans le calcul de l’impôt ; ils seront calculés sur la base des dépenses que le copropriétaire indiquera dans sa déclaration de revenus et versés avec une année de décalage. En 2019, les foyers percevront les crédits d’impôts relatifs à l’année 2018, et en 2020 ceux dus au titre de l’année 2019. Le calcul effectué au regard de la déclaration d’impôt sera toujours assuré par l’administration fiscale. Il n’y a donc pas de conséquence réelle sur le changement de l’impôt pour les copropriétaires, si ce n’est en définitive un report du crédit d’une année. Il vaut même mieux poursuivre les travaux décidés étant donné que les avantages du CITE sont votés chaque année et potentiellement amenés à disparaitre, autant en profiter avant.

Le cas du copropriétaire bailleur

Pour les copropriétaires bailleurs, l’année 2018 verra l’apparition du CIMR, le crédit d’impôt pour la modernisation du recouvrement, lequel annule l’IR et les prélèvements sociaux. En cas d’absence de revenus fonciers exceptionnels, les revenus fonciers bruts de l’année 2018 bénéficieront d’une franchise totale d’IR et de prélèvements sociaux. L’année 2018 sera ainsi une année « grise ».

Les revenus fonciers exceptionnels perçus en 2018 :  PLEINEMENT IMPOSABLES

  • Arriérés de loyers des années précédentes
  • Perception d’une subvention pour travaux
  • Pas de porte, droit d’entrée
  • Indemnités de déspécialisation (si imposables)
  • Amortissement ou déduction issu d’un dispositif de défiscalisation (Périssol, Robien, Borloo..)
  • Fraction des provisions pour charges de copropriété déduites en 2017 et correspondant à des charges non déductibles

Absence de revenus fonciers exceptionnels perçus en 2018 :  non imposables

 

Quel impact des travaux de copropriété donnant droit à un crédit d’impôt en 2018 ?

L’assiette du CIMR étant la composition du revenu foncier brut, les travaux réalisés en 2018 n’auront aucun impact.

Faut-il attendre et reporter les travaux de copropriété à 2019 ?

Le dispositif actuel du prélèvement à la source prévoit deux mesures d’anti-optimisation fiscale : tout d’abord, les travaux qui ont été réalisés et payés en 2018, seront à nouveau déductibles à hauteur de 50% des revenus fonciers en 2019. Ensuite, les travaux réalisés et payés en 2019 ne seront pas intégralement déductibles des revenus fonciers en 2019, mais seulement à hauteur de 50 %. Le report des travaux en 2019 est donc inutile.

Pourquoi vaut-il mieux entreprendre les travaux en 2018 plutôt que d’attendre 2020, l’année du retour à la normale ?

Tout d’abord, si les travaux permettent au bailleur d’éviter de se retrouver sans locataire, ou de justifier une augmentation du loyer, il ne faut pas attendre. Si l’on compare le gain des recettes locatives à la perte d’économie d’impôt et de prélèvements sociaux en 2019, le gain est supérieur. Ensuite, si des revenus fonciers exceptionnels sont perçus en 2018 : réaliser des travaux vous permettra au copropriétaire bailleur de payer moins d’impôt et de prélèvements sociaux.  Enfin, si les travaux permettent de générer un déficit foncier élevé, alors l’année 2018 permettra de booster l’effet défiscalisant des dépenses de travaux à condition que le coût des travaux soit plus de 2 fois supérieur au montant annuel du revenu foncier net récurrent.

Ce qui va changer en 2019

2019 redeviendra une année d’imposition normale avec toutefois 3 particularités : les frais et charges déductibles exigibles en 2018 autre que les dépenses pour travaux (taxe foncière) ne seront pas déductibles des revenus fonciers de 2019 et seront donc perdus ; les dépenses pour travaux déductibles qui ont été payées en 2018 seront une deuxième fois déductibles des revenus fonciers de 2019, à hauteur de 50 % ; enfin les dépenses pour travaux déductibles qui auront été payées en 2019 ne seront déductibles des revenus fonciers de 2019 qu’à hauteur de 50 % , sauf s’il s’agit de travaux d’urgence faisant suite à un cas de force majeure (tempête) ou des travaux réalisés sur un bien acquis en 2019, ou des dépenses qui concernent des immeubles classés ou inscrits en 2019 au titre des monuments historiques ou ayant reçu en 2019 le label délivré par la Fondation du patrimoine en application de l’article L. 143-2 du code du patrimoine. Les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble qui seront décidés d’office par le syndic (en application de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) seront eux aussi intégralement déductibles des revenus fonciers. Les provisions pour travaux sur parties communes, déductibles et payés en 2018 auront été déduits une première fois des revenus fonciers de 2018, et pourront être déduits une deuxième fois, à hauteur de 50% des revenus fonciers de 2019 (mesure incitative).

Que sera l’année 2020 ?

L’année 2020 sera le retour à la normal ; les copropriétaires-bailleurs devront soustraire des charges de copropriété déductibles en 2020, 50% du montant des appels de fonds pour les travaux déductibles qui auront été réglés et déduits en 2019 (mesure dissuasive).

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