Le plan pluri-annuel de travaux, pour quoi faire ?

Un entretien global insatisfaisant

 Il s’agit d’une donnée factuelle : sur un parc national avoisinant les 534 000 copropriétés, 15,5% étaient déclarées en 2011 comme étant en difficultés (chiffres de l’ANAH), soit environ 1.13 million de logements concernés. Il s’agit ici des copropriétés les plus durement touchées par la crise, ou placées dans des environnements urbains difficiles. Pour les autres, la situation est variable : certains immeubles connaissent des moments difficiles mais ponctuels (débiteurs conduisant à des ventes de lots par adjudication, administration judiciaire ect..), d’autres peuvent être en situation d’équilibre restreint (travaux règlementaires d’importance à entreprendre, empêchant la réalisation de l’entretien courant des parties communes par exemple). Il semble que le nombre de copropriétés n’étant pas en mesure d’entretenir suffisamment leurs bâtis pourrait être multiplié par deux, soit pas loin de 30% du parc global de  copropriétés qui doivent faire face à une aggravation des incidents se produisant en parties communes, faute d’entretien suffisant :  fuite d’eau en provenance des conduites ou des chutes, couverture fuyarde, peintures vétustes..

Il y a ensuite les copropriétés sans problème spécifique d’ordre économique, mais pour lesquelles l’entretien de l’ensemble des parties communes n’est pas une priorité : il n’est en effet pas rare de constater qu’un très bel  immeuble haussmannien de l’ouest parisien abrite une cage d’escalier de service, peu empruntée certes, mais devenue faute d’entretien quasi-insalubre… Face à ce constat, et surtout à l’aggravation des dépenses d’entretien en cas d’inaction sur plusieurs décennies, le législateur a essayé d’y remédier en instaurant tout d’abord et tout  récemment  un diagnostic technique global, (DTG), lequel englobe un plan pluriannuel pour travaux, puis  la création du fonds travaux obligatoire depuis le 1er janvier 2017  (exception faite pour les immeubles de moins de 10 lots).

 L’apparition du plan pluriannuel de travaux

 Tout d’abord, un peu d’histoire. En 1994, une modification est apportée à  la loi du 10 juillet 1965, (loi n°94-624 du 21/07/1994) par laquelle le législateur prévoit la possibilité pour le syndic d’appeler des « provisions spéciales  en vue de faire face aux travaux pouvant survenir dans les trois années à échoir » ; ce sont les fameuses provisions spéciales de l‘article 18, décidées en assemblée à la majorité de l’article 25. L’idée sous-tendue est celle de permettre aux copropriétés de s’organiser financièrement afin de faire face aux dépenses imprévues, et protéger ainsi leur solvabilité. Mais ce n’est qu’avec l’apparition du carnet d’entretien (décret n°2001-477 du 30/05/2001) que pour la première fois l’appellation de  « plan pluriannuel de travaux » va être littéralement employée : les dispositions de l’article prévoient en effet qu’« un échéancier du programme pluriannuel de travaux voté en assemblée générale peut être ajouté, s’il existe, dans le carnet d’Entretien ». Pour autant, aucune définition précise des travaux pouvant être visés ni leurs modalités de financement ne sont explicitées dans le texte. Il faudra attendre le décret du 27 mai 2004, art. 23, lequel modifie le décret de 17/03/1967, pour lire en son article 35 que « des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale » peuvent être exigés par le syndic. Le principe est donc désormais posé.

 C’est ensuite la Loi ALUR (24/03/2014) qui va définitivement établir le plan pluriannuel de travaux en modifiant  le Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) en son article L731-2 : le vote du plan pluriannuel de travaux doit être dès lors être proposé à de la première assemblée générale à laquelle sont présentées les conclusions du Diagnostic technique global (DTG). On le comprend, le plan-pluri annuel de travaux est dans sa forme, depuis la loi ALUR  de 2014, lié au Diagnostic technique global (DTG). Le Diagnostic technique global  a pour ambition de  préciser l’état de l’immeuble avec une projection sur les dix années à venir des éventuels travaux nécessaires à sa conservation et à son entretien. Dans le cas où l’assemblée générale des copropriétaires vote favorablement la réalisation d’un DTG (à la majorité de l’article 24), celui-ci est ensuite présenté lors de la première assemblée générale qui suit sa réalisation, et à cette occasion, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour la question de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux. Rappelons ici que seuls les professionnels compétents sont en mesure de vous présenter un D.T.G (articles D.731-1 à D.731-3 du CCH).

 

La création du « fonds travaux » obligatoire

Depuis la modification de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, la création d’un fonds pour travaux est devenue obligatoire. Celui-ci consiste en  une épargne au moins égale à 5% du budget annuel de la copropriété, devant être versé chaque année par les copropriétaires sur un compte spécial géré par le syndic. Droit réel non remboursable en cas de vente de lot, cette épargne revient au lot du nouvel acquéreur, lequel ne pourra pas plus en faire usage individuellement que son prédécesseur. Seules les copropriétés de moins de 10 lots sont exemptées de l’obligation du fonds travaux. Ce fonds est directement utilisable pour la mise en application du plan pluriannuel de travaux, et vise à permettre l’utilisation de la cagnotte décidée en assemblée générale, chaque année s’il le faut.

  

En pratique, comment ça marche ?

Le plan pluriannuel de travaux va permettre tout d’abord aux copropriétaires de prendre conscience des travaux d’entretien inévitables auxquels ils auront à faire face ; le plan est en effet réalisé et rédigé par une équipe pluridisciplinaire d’ingénieurs, architectes et économistes, et sa vocation est de tenir compte de chacun des aspects des parties communes devant faire l’objet d’un entretien ou de réparations. Il sera aussi tenu compte des évolutions règlementaires, comme par exemple l’individualisation des compteurs de fourniture d’énergie ou la mise en conformité des ouvrages avec les nouvelles normes thermique (ex : isolation des façades). Le plan va ensuite instaurer un calendrier prévisionnel, indispensable dans le cadre de la maitrise du budget annuel de la copropriété, permettant de pouvoir projeter les dépenses sur les 10 prochaines années. Une réfection de couverture ou un ravalement de façade peuvent selon la surface à traiter atteindre plusieurs centaines de milliers d’euros, pouvant en cas d’une maitrise de charges mal appréciée, mettre à mal le projet et induire des dommages collatéraux (copropriétaires en insuffisance de solvabilité, ou dommages causés au bâti du fait du retard des travaux), générant à leur tour des difficultés connexes (ex : refus de prise en charge par la compagnie d’assurance de l’immeuble des dommages en raison du défaut d’entretien, les frais de réparations restant par la suite à la charge des copropriétaires).  Le plan pluriannuel peut également proposer des solutions de financement, selon l’organisme qui en est rédacteur.

 

Précisément, combien coûte la réalisation d’un DTG, incluant la rédaction d’un plan pluriannuel ?

 Rappelons que les tarifs sont libres, et dépendent des diagnostics prévus (DEP, diagnostic thermique ect..). Les tarifs médians pratiqués sur le marché sont d’environ 1500 € HT pour un immeuble comportant moins de 10 lots et pourvu d’un système de chauffage collectif, de 1700 à  2200 € HT pour les immeubles de 10 à 20, de 2000 à  3700 € HT pour les plus de 50 lots, et de 2200  € à  5600 € HT pour les IGH (> lots). Les sociétés n’hésitent plus aujourd’hui à utiliser un drone afin de réaliser le maximum d’investigations et notamment sur les parties communes demeurant  inaccessibles aux hommes pour raisons de sécurité.  

En cas de budget plus limité, la rédaction d’un audit simplifié est possible, et peut inclure sur demande la rédaction d’un plan pluriannuel de travaux. Enfin, il est aussi possible de mandater l’architecte de l’immeuble, lequel proposera un audit simplifié pour une tarification en régie (à l’heure). Il faudra compter entre 1000 et 1800 € HT pour une étude par architecte,  puis environ 1800 € HT supplémentaire par cahier des charges et devis présentés (hors travaux spécifiques) ; rappelons que les tarifs sont ici complètement libres.

Après la présentation du plan pluriannuel de travaux en assemblée, il incombe aux copropriétaires de décider des travaux qui seront à entreprendre. Le plus souvent, c’est au Conseil syndical qu’il appartiendra de faire le choix, en liaison avec le spécialiste du bâtiment,  des travaux prioritaires. Une fois la nature et le calendrier des travaux retenus, l’Assemblée générale sera en mesure de décider des travaux et d’appeler les fonds. Rappelons qu’un entretien régulier des parties communes est bien plus économe que des travaux d’urgence, et permet aussi de répartir les dépenses selon un calendrier qui respectera les capacités financières de l’ensemble des copropriétaires, lesquels ne sont pas tous égaux.

                                                                          

 

 

 

 

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