La loi ELAN en résumé

 Ce que va changer la loi ELAN

Très attendue, la loi pour l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN)  a été promulguée samedi 24 novembre, actant la fin d’un marathon législatif et de nombreux débats autour des lois d’accessibilité ou du littoral. Approuvée par le Sénat le 16 octobre dernier, ELAN a fait l’objet de recours de parlementaires ayant conduit à la censure par les Sages le 15 novembre de certains cavaliers législatifs, que la FNAIM s’est empressée de regretter puisque les jugeant essentiels, car certains apportaient « des réponses concrètes, et attendues, par les professionnels“.

ELAN, ce sont donc 234 articles réformateurs du logement social, des questions relatives à l’aménagement et à l’urbanisme et de la copropriété.   lesquels seront complétés prochainement par des ordonnances gouvernementales sur deux thématiques : l’une au 1er juin 2020, laquelle viendra créer des régimes de la copropriété différents en fonction du nombre de lots d’habitation : selon les préconisations du projet GRECCO, des régimes différents pourraient être adoptés selon que la copropriété est composée de deux lots d’habitation (régime proche de l’indivision), 10 lots d’habitation (formalisme de l’assemblée générale allégé) ou 100 lots d’habitation (délégation à un conseil d’administration de prendre certaines décisions). Cette ordonnance est prévue pour être adoptée en novembre 2019, ce régime ne sera applicable qu’à compter du 1er juin 2020 afin de permettre aux acteurs de la copropriété de se préparer pour cette réforme de grande ampleur.

Une seconde ordonnance est prévue dans un délai de 24 mois avec la promesse d’un code de la copropriété simplifié. L’article 215 III de la loi ELAN prévoit que cette ordonnance sera adoptée dans les 24 mois suivant la promulgation de cette loi. Le nouveau Code de la copropriété devrait donc entrer en vigueur au mois de novembre 2020.

Voyons donc de manière synthétique ce que sont les mesures phares de l’ouragan ELAN :

Côté locataires : il faut retenir l’avènement du bail mobilité, le retour de l’encadrement des loyers et l’acte de caution. Le bail mobilité, c’est la possibilité de louer à titre de résidence principale meublée un logement pour une durée de 10 mois, non renouvelable, et non reconductible. Les bénéficiaires du bail mobilité sont en formation professionnelle, étudiants, en contrat d’apprentissage, en stage, en service civique ou mutation professionnelle. Ce bail est sans dépôt de garantie et sans révision de loyer, et la récupération des charges locatives s’effectue par forfait.

L’encadrement des loyers fait son retour, et dépendra des arrêtés préfectoraux en zones tendues, avec la création d’observatoires locaux des loyers. En cas de sanction, le préfet pourra prononcer des amendes administratives allant jusqu’à 15.000 euros pour les personnes morales.

L’acte de caution ne nécessite plus d’engagement manuscrit et les coordonnées du locataire sont transmises au syndic par le bailleur si le locataire donne son accord dans le délai d’un mois à compter de la signature.

ELAN n’a pas oublié le problème récurrent des squatters : la trêve hivernale ne s’appliquera plus aux occupants sans droit ni titre, et le délai à purger de deux mois actuel entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion est raccourci.

Enfin, le sujet épineux des locations de type AirBnB : sur demande de la commune, le décompte des nuitées devra être transmis par le loueur, et les sanctions sont renforcées en cas de dépassement des 120 nuitées autorisées pour le logement d’habitation principal.

Côté copropriété : de nombreux changements sont actés ; en premier lieu le délai de prescription (article 213 ELAN) lequel est désormais aligné sur le droit commun de 5 ans (au lieu des 10 ans) ; la modification du délai de prescription a pour conséquence que le recouvrement des charges de copropriété impayées ne pourra excéder les 5 années au jour de l’assignation. En sus du régime de copropriétés différent, ELAN envisage d’instaurer des conseils d’administration de copropriétés, lesquels pourraient même remplacer la tenue d’assemblées générales pour les Syndicats de grande taille ; ces mesures seront précisées par la promulgation des ordonnances à venir. Le délai de  notification du procès-verbal d’assemblée générale doit désormais intervenir dans un délai d’un mois (au lieu de deux anciennement). Enfin, le carnet numérique du logement est remis à l’ordre du jour, avec la promesse d’un décret à paraitre.

La création d’un super privilège du syndicat des copropriétaire avec la modification de l’article 19-2[i] de la loi du 10 juillet 1965 : l’article 210 ELAN prévoit en effet que désormais, une mise en demeure restée infructueuse pendant 30 jours entraine ipso facto l’exigibilité de « l’intégralité des sommes dues et restant dues au titre du budget prévisionnel et du fonds travaux, ainsi que les sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes ». Il s’agit ici d’un véritable soulagement pour les copropriétés comprenant des débiteurs récalcitrants ; la procédure pourra être   intentée par devant le Président du Tribunal de Grande Instance statuant comme en matière de référé, synonyme d’une plus grande célérité dans le traitement des dossiers.

Tenue des assemblées générales : l’article 211 ELAN modifie le paysage traditionnel des assemblées de copropriétaires : la visioconférence devient possible, avec l’utilisation de la block Chain pour les votes. Un vote par correspondance est désormais possible avant l’assemblée par voie de formulaire (ce procédé posera des problèmes évidents en cas de débats en assemblée modifiant l’esprit de la résolution) et le formulaire n’indiquant pas précisément le sens de leur vote ou exprimant une abstention est considéré comme un vote défavorable. Le vote des travaux d’économie d’énergie est désormais soumis à la majorité de l’article 25 sans distinction (article 212 ELAN). La jurisprudence n’autorisant pas au syndic de distribuer lui-même les mandats laissés en blanc aux copropriétaires de son choix a été incluse dans l’article 211 ; il reste toujours la possibilité au syndic de distribuer les dits pouvoirs au Président de séance. Le seuil des 5% des voix du syndicat est augmenté à 10% pour les mandataires ayant recueilli plus de 3 délégations. La subdélégation devient ouverte (article 22) et chacun des époux copropriétaires communs ou indivis d’un lot, peut recevoir personnellement des délégations de vote.

Responsabilité accrue des syndics : les articles 203 et 205 imposent au syndic de communiquer les pièces au Conseil syndical et la liste minimale de ces pièces sera précisée par décret, par ailleurs mise en ligne sur un espace sécurisé dédié. En cas de refus du syndic, il s’expose à une sanction correspondant au paiement d’indemnités par jour de retard dans le délai d’un mois à compter de la demande de communication de pièces (ce montant sera fixé par décret).

La loi ELAN indique également le régime de la mise en copropriété et des copropriétés dégradé, du lot transitoire, des parties communes spéciales, charges spéciales, assemblées spéciales, parties communes à jouissance privative, règles d’affectations pour le fonds travaux, l’obligation au bailleur de transmettre au syndic les coordonnées de l’occupant, l’institution d’un Conseil National de la Gestion Immobilière, etc.

Les colonnes montantes électriques : l’article 176 ELAN dispose qu’au terme d’un délai de 2 ans à compter de la publication de la loi Elan , sauf avis contraire de la copropriété, toutes les colonnes montantes appartiendront d’office au réseau public de distribution d’électricité.

Côté logement et construction : la loi prévoit dans les programmes de construction que 10% des logements soient accessibles aux personnes à mobilité réduite, les autres devant être « évolutifs ». Le parc des HLM devra être en mesure de céder chaque année 1% de ses actifs, soit 40.000 logements sociaux, via la création d’une société foncière gérée par Action Logement (acteur de référence du logement social et intermédiaire en France) ; ces logements compteront toutefois pour des HLM sur une durée de 10 ans, afin de ne pas baisser brutalement le quota des 25% de logements aidés imposé par la loi SRU. Les marchands de sommeil sont visés : en cas de condamnation pénale, leurs biens immobiliers seront expropriés. Qu’en est-il de la loi Littorale ? Les 100 mètres de bandes proche littoral seront préservés, avec toutefois une possibilité dans « les zones creuses » à condition de ne porter atteinte ni à l’environnement, ni au paysage.

Côté architectes, ELAN supprime l’obligation de concours d’architecture pour les bailleurs sociaux (en deçà de certains seuils), autorisant les contrats négociés en dehors du cadre de la loi sur la maîtrise d’ouvrage publique (MOP). Il réduit aussi le rôle des Architectes des Bâtiments de France (ABF). Les recours abusifs contre les permis de construire seront sanctionnés. Les demandes de permis de construire seront simplifiées et pourront être effectuées en ligne pour les grandes agglomérations.

ELAN, c’est aussi et enfin le déploiement du haut débit pour 2020, voire du très haut débit en 2022, avec un avis simple des architectes des bâtiments de France et non plus un avis conforme, en matière d’installation des antennes téléphoniques.

On s’en doute, ELAN est une réforme majeure pour l’habitat français, et cette révolution du paysage du logement n’est pas encore terminée. A suivre..

[i] L’article 19-2 a été créé par la loi du 14 décembre 2000 : il prévoit qu’en l’absence de réponse à une mise en demeure adressée au copropriétaire dans un délai de 30 jours, l’intégralité des sommes dues au titre du budget prévisionnel deviennent exigibles : il s’agit là de « la déchéance du terme ».

Soyez le premier à commenter

Laisser un commentaire

error: Content is protected !!