Fin de la trêve hivernale depuis le 31 mars

Depuis le 31 Mars, la mise en œuvre des expulsions locatives est de nouveau possible. Premier acteur sur le terrain de la procédure d’expulsion, l’Huissier de justice : dans l’interview accordé au JSS*, Pascal HUET, de la Chambre nationale des Commissaires de justice précise ” Durant la période de la trêve, les dossiers ont continués à vivre, et dès le 1er avril les propriétaires sollicitent à nouveau nos études. Aussi nous recommandons aux locataires et aux bailleurs de tout mettre en œuvre, en amont comme en aval, pour trouver des solutions efficaces”.

En effet, la solution amiable est certainement la meilleure des solutions ; les procédures d’expulsion sont couteuses, traumatisantes pour les locataires et souvent vécues comme un échec pour les bailleurs. En 2017, ce sont un peu plus de 126 000 décisions d’expulsions qui ont été prononcées par les tribunaux, dont 10% ont été exécutées avec le concours de la force publique. Les procédures sont longues (de 8 à 24 mois) et strictement encadrées par la loi ; il est possible de trouver des solutions amiables, soit avec le bailleur, soit avec les services sociaux.

Il est recommandé de ne pas attendre : dès les premiers difficultés de paiement, recommandation est faite au locataire de contacter son bailleur pour trouver un arrangement, comme par exemple la mise en place d’un échéancier de paiement.

Une fois le dossier constitué (par le bailleurs), l’acte introductif de la procédure est le commandement de payer, signifié par huissier de justice : l’acte vise à mettre en œuvre la clause résolutoire présente dans la grande majorité des contrats de bail. Le locataire a alors deux mois pour s’acquitter de sa dette. A défaut, le commandement sera transmis à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Une fois ces étapes réalisées, l’huissier délivre sur demande du bailleur une assignation à comparaitre devant le tribunal d’instance : le locataire doit alors se présenter à une audience fixée dans un délai de deux mois environ. Cette assignation est parallèlement notifiée au préfet, afin que les services sociaux compétents soient informés. Une enquête sociale est alors déclenchée, permettant de fournir le cas échéant des aides au locataires.

La décision du juge rendue peut accorder des délais de paiement, ou bien suspendre le jeu de la clause résolutoire, ou prononcer la résolution du bail.

Vient ensuite la délivrance du commandement de quitter les lieux ; une date est indiquée au locataire lui enjoignant de libérer les lieux,  deux mois à compter sa délivrance. Ce délai peut être aménagé par le juge, ou être suspendu en cas de trêve hivernale (du 31 octobre au 31 mars). Le préfet est informé de cette nouvelle étape afin de permettre le cas échéant la mise en œuvre d’une procédure de relogement : le locataire est alors informé de la possibilité pour lui de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable.

Vient ensuite la phase la plus délicate de la procédure : l’expulsion. Avec l’accord des locataires, un procès-verbal d’expulsion est dressé. En cas de conflit avec les occupants, un procès-verbal de difficulté est dressé permettant de solliciter du préfet le concours de la force publique. Cette décision interviendra dans le délai de deux mois ; si jamais le préfet la refuse, le propriétaire peut alors prétendre à une indemnisation.

On le comprend, les procédures sont longues, couteuses, et difficiles sur un plan psychologique, autant pour les locataires que pour les bailleurs, lesquels se sentent parfois démunis ou incompris. Pour cette raison, une partie des propriétaires de résidences secondaires hésitent à mettre en location leur bien dans le cadre d’un bail classique, voire recourent aux locations meublées de courte durée (de type AirBnB). Une réforme de la gestion des litiges bailleurs-locataires est très attendue : cette souplesse pourrait générer à moyen terme un agrandissement du parc locatif et contribuer à réduire les difficultés actuelles que rencontre le droit au logement.

  • Reproduction de l’article du JSS du 3/04/2019, Numéro 25, p.5

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